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[OC] UCLA 앤더슨 연구소 "주택시장 내년부터 회복"

오렌지카운티 주택시장이 내년부터 회복될 것이라는 연구결과가 나왔다. 16일 UCLA 앤더슨 연구소는 70년래 최악의 불경기를 겪고 있는 미국 경제가 가을부터 회복세로 돌아설 것이며 OC지역의 주택시장 역시 내년부터 활기를 되찾을 것으로 보인다고 발표했다. 연구소측에 따르면 OC지역의 주택가격이 지속적으로 낮게 형성되면서 최근 판매가 늘고 있다. 이로 인해 신규주택에 대한 수요가 늘고 있으며 따라서 개발사들이 내년부터 새로운 주택단지 개발에 나설 것이라고 예측하고 있다. 연구소는 그러나 주택 수요가 증가해도 당분간은 주거용 부동산의 가격이 오르지 않을 것이라는 전망을 내놓았다. 매매가 증가할 것으로 보이는 주거용 부동산과는 반대로 상업용 부동산 시장의 경우 앞으로 수 년 동안 지금과 같은 침체기가 지속 될 것이라고 연구소는 전망했다. 한편 부동산전문 통계회사인 데이터퀵이 16일 발표한 자료에 따르면 지난 8월 판매된 주택의 중간가격은 42만7750달러를 기록 전달의 42만달러에 비해 소폭 상승했다. 중간가 상승에도 불구 판매량은 전달 3128건에 비해 300여 건 감소한 2790건으로 집계됐다. 8월 한달 동안 차압된 주택 수는 지난 5월 이후 최저치인 723채로 나타났으며 새로 차압통지서가 발부된 주택 수 역시 지난 1월래 가장 적은 2358건으로 줄었다. 신승우 기자

2009-09-16

[남가주 주택동향] '철저한 준비로 좋은 집 싸게 샀죠'

최근 LA에서 주택을 구입한 한인 바이어들의 구매과정 스토리를 소개한다. #사례1 LA에 거주하는 40대 최모씨는 한달전 라크레센타에서 내집마련의 꿈을 이뤘다. 최씨가 집을 보러다니기 시작한때는 올 2월부터. 최씨는 집을 사기전 은행에서 사전융자승인서를 받았다. 15만달러의 다운페이먼트 자금도 1년전부터 은행에 입금되어 있었다. 최씨는 올해부터 주택경기가 바닥을 칠 것으로 예상하고 이민생활 15년만에 마이홈을 이루겠다고 다짐했다. 최씨는 셀링에이전트(바이어측 에이전트)를 정하고 매주 집을 보러다녔다. 최씨가 원한 가격대는 40만달러에서 50만달러다. 주말마다 가족들과 함께 집을 보러 라크레센타를 오가면서 오퍼도 수없이 썼다. 숏세일에 도전하고 은행차압매물에도 오퍼를 썼다. 하지만 매물이 나올 때마다 여러개의 오퍼가 몰리는 바람에 번번히 실패하고 말았다. 최씨는 이러다가 집을 사지 못하는 것이 아닌가하고 걱정이 들었다. 드디어 집을 보러다닌지 4개월째인 6월말쯤에 유닛이 한개 남은 방 3개짜리 타운 하우스를 사기로 결심했다. 최씨 에이전트는 마지막 유닛이라는 점을 내세워 클로즈 아웃 세일처럼 가격을 흥정했다. 10일동안 오퍼를 주고 받으면서 49만달러에 최종 합의를 봤다. 처음 리스팅 가격보다 8만달러 싼 가격이었다. 최씨는 즐거운 마음으로 에스크로를 오픈했다. 융자준비를 철저히 했기 때문에 예상했던 45일간의 에스크로 기간을 15일이나 단축했다. 최씨는 15년동안 착실히 모은 돈으로 주택을 싼 가격에 구입했다는 것에 대해 만족하고 있다. 최씨는 "자식들에게 내 집이니까 방에서 마음껏 뛰어 놀라고 말 할 수 있는 것이 너무 행복하다"고 말했다. #사례2 50대 이모씨는 수개월의 인내를 참아내면서 노후용 주택을 구입했다. 라카냐다에 거주하는 이씨는 자녀들이 대학에 들어가자 LA로 이사가기로 결심했다. 학군때문에 라카냐다 집에서 12년을 살았던 이씨는 생활이 편리한 LA로의 이주계획을 세웠다. 이씨는 지난 1월 한인타운에서도 위치가 좋은 지역을 정했다. 그리고 평소 알고 지내던 에이전트한테 집을 찾아 달라고 요청했다. 에이전트는 한달동안 매물이 나오기를 기다렸다. 2월초쯤 숏세일 주택이 나왔다. 시세는 120만달러였지만 리스팅 가격은 73만9000달러였다. 이씨는 매물이 나온 날에 바로 오퍼를 썼다. 이씨는 숏세일 주택은 수개월을 기다려야 한다는 말을 듣고 거의 잊다시피하면서 몇개월을 보냈다. 이씨는 오래 기다리는 동안 혹시 자신의 오퍼가 취소되는 것은 아닌가하고 불안해하기도 했다. 이씨가 오퍼를 쓴 주택은 은행의 협상자가 여러번 바뀌는 바람에 다른 케이스보다 더 오래 걸렸다. 하지만 이씨는 꼭 그 집을 잡겠다는 일념으로 묵묵히 기다렸다. 이씨 에이전트는 혹시 다른 매물이 나오는지 매일 리스팅을 검색했지만 더 이상의 주택은 나오지 않았다. 3주전 이씨는 에이전트로부터 반가운 소식을 들었다. 셀러의 1.2차 은행으로부터 최종 승인을 받았다는 내용이었다. 이씨는 "참으로 긴 기간이었지만 노후로 살 주택을 싼 가격에 구입했다는 것은 분명히 기분 좋은 일"이라고 말했다. 이씨는 라카냐다 주택을 렌트 줄 예정이다. 박원득 기자

2009-09-14

[남가주 주택동향] 주택시장 변수들, 지지부진 융자조정 새 위협 요인

그렇다면 이러한 추세가 앞으로도 지속될 수 있을까. 경기 회복의 변수를 살펴보자. ▷실업률 최근 주택시장의 가장 큰 변수는 실업률이다. 실업자수가 증가하면 모기지 페이먼트를 못하는 주택소유주가 증가해 차압이 늘고 주택 구매력이 감소하기 때문이다. 실제로 경제학자들은 최근 주택 차압의 가장 큰 원인으로 실업률 증가를 꼽고 있다. 따라서 주택시장이 안정을 보이려면 실업률이 안정돼야 한다. 그러나 실업률은 불안한 움직임을 보이고 있다. 지난 달 전국 실업률은 9.8%로 2차대전 이후 최고 수준을 보였으며 올해말까지 10%를 넘을 것으로 전망되고 있다. 문제는 실업률이 내년말까지는 하락세로 돌어서기 힘들다는 것. 경제학자들은 실업률이 내년 10%대 후반까지 치솟은 후 내후년(2011년)부터 하락할 것으로 보고 있다. ▷차압 현재 주택시장을 위협하는 가장 큰 변수는 주택차압이다. 차압이 증가하면 주택가격은 떨어질 수 밖에 없기 때문이다. 차압전문업체인 리얼티트랙에 따르면 8월에 35만8471채의 주택이 연체등록되거나 차압돼 6개월 연속 30만건을 넘어섰다. 이는 지난해 동월 대비 18% 상승한 것으로 주택 357채 중 한집 꼴로 차압을 당한 셈이다. 리얼티트랙은 이어 올해 차압주택수가 200만채에 이를 것으로 전망했다. 이는 역대 최고치를 기록한 지난해 수준을 훌쩍 뛰어넘는 것이다. 특히 주택 차압률이 높은 도시 10곳 가운데 6곳이 캘리포니아에 몰려 가주의 주택 차압이 심각한 상태에 있음을 나타냈다. 가주의 주택 차압률은 네바다 플로리다에 이어 전국에서 세번째로 높은 수준이다. ▷융자조정 오바마 행정부가 차압 사태 해결을 위해 수십억달러의 자금을 쏟아부은 융자조정 프로그램으로 인해 주택 차압이 예상보다 다소 늦춰진 것은 사실이다. 그러나 지지부진한 융자조정은 주택시장을 위협하는 새로운 요인이 되고 있다. 융자조정이 제대로 이뤄지지 않으면 결국 주택 차압 폭증으로 이어질 수 밖에 없기 때문이다. 연방 재무부가 지난 9일 펴낸 보고서에 따르면 융자조정 승인을 받은 주택소유주는 전체 대상의 12%인 36만165명에 불과했다. 더욱이 주택시장에 다소 회복기미를 보이면서 융자은행들이 융자조정에 더욱 소극적인 움직임을 보이고 있다. 김현우 기자

2009-09-14

[남가주 주택동향] 각종 지표 호전···실업률·차압이 변수

그렇다면 실제로 주택경기는 회복세로 돌아선 것일까. 주택 관련 주요 지수 진단 및 지역 르포를 통해 현 주택경기를 살펴본다. 주택 경기를 판단하는 기준으로는 주택 판매량, 주택가격 추이, 주택 재고량, 신규주택 착공건수 등이 가장 중요하게 쓰인다. 이외 모기지 이자율, 전체적인 경기 흐름 등을 참조해 주택 경기를 진단하게 된다. ▷주택 판매량 주택 판매량은 일정 기간동안 주택 매입을 위한 에스크로가 종결된 건수를 집계한 것으로 부동산과 관련해서 가장 기본적인 지수라 할 수 있다. 전국부동산중개인협회(NAR) 및 각 지역별 중개인협회(캘리포니아는 CAR) 부동산 관련 업체인 데이터퀵 인포메이션 시스템스 홈데이터 코퍼레이션 같은 곳에서 매달 집계해 발표한다. 주택 판매량은 기존주택 판매량과 신규주택 판매량으로 나뉜다. 전체 주택판매의 90% 정도를 차지하는 기존주택 판매량은 가주에서는 2월 이후 7월까지 5개월 연속 상승세를 보였다. 7월 한달간 가주 주택 판매량은 4만5079건으로 전월보다 2.1% 지난해 같은 기간보다 14.1%나 증가했다. 가주 주택 판매량은 3월 3만6215건으로 전월 대비 23.9%나 급증한 이후 4월 3만7967건 6월 4만4167건 등 꾸준한 증가세를 보이고 있다. 남가주 주택 판매량도 3월 1만9486건으로 전월보다 27.9%나 늘어난 이후 5월 2만775건 7월 2만4104건 등 으로 전월보다 3.6% 늘었다. 전국 주택판매도 4개월 연속 증가했다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 7월 기존주택 거래건수는 연율 환산 524만채로 전월보다 7.2% 지난해 같은 기간보다는 5% 증가했다. ▷주택가격 중간 주택가격은 부동산 가격을 알아볼 때 가장 기준이 되는 지수로 매달 데이터퀵 인포메이션 시스템스나 홈데이터 코퍼레이션 전국부동산중개인협회(NAR)와 S&P/케이스-실러 지수가 각각 주택가격을 발표하고 있다. 일반적으로 중간가격이라는 용어를 사용하는데 중간가격은 일정 기간동안 해당 지역에서 판매된 주택 가격을 가장 낮은 가격에서 가장 높은 가격 순으로 정리했을 때 가장 중간에 위치한 가격을 말한다. 남가주 지역의 주택 중간가격은 2007년 50만5000달러까지 올라 정점을 기록한 이후 지난 4월에는 24만7000달러까지 떨어지면서 바닥을 친 이후 7월까지 3개월 연속 올랐다. 남가주 중간주택가격은 5월에는 24만9000달러로 상승세로 반전한 이후 6월에는 26만5000달러로 올랐으며 7월에는 26만8000달러로 오름세를 지속했다. 그러나 전국 주택가격은 다소 다른 추세를 보이고 있다. 전국 기존주택 중간가격은 5월 17만3000달러에서 6월에는 18만1800달러로 깜짝 상승했으나 7월에는 다시 17만8400달러로 떨어졌다. 아직 본격적인 상승세로 보기에는 어려운 것이다. ▷주택 재고량 주택 재고량은 현재의 주택 판매속도로 판매가 계속 이뤄질 때 지금 판매를 위해 나온 주택이 모두 팔리려면 몇개월이 걸리나 하는 것이다. 일반적으로 주택 재고량이 6개월치면 균형잡힌 시장으로 평가하고 6개월보다 많으면 바이어에게 유리한 바이어스 마켓 6개월보다 적으면 셀러스 마켓으로 본다. 남가주 지역 기존주택 재고량은 지난해 말 11개월치까지 증가했으나 올해 초부터 줄어들기 시작해 7월 현재 6개월 수준까지 감소했다. 지역별로 LA는 지난 1년간 주택 재고량이 37.3%나 줄어 7월 현재 5.9개월치를 기록했으며 오렌지카운티는 4개월치에 불과했다. 신규주택 재고량도 급감하고 있다. 신규주택 재고량은 지난해 말 17개월치까지 올랐으나 7월 신규주택 재고량은 전월에 비해 3.2% 감소하면서 27만1000채까지 줄어 1993년 3월 이후 가장 낮은 수준을 기록했다. 이같은 주택재고량은 7.5개월치로 신규주택 시장도 일방적인 바이어 마켓에서 정상적인 마켓으로 돌아오고 있는 흐름을 보이고 있다. 그러나 전국 기존주택 재고량은 409만채로 9.4개월치에 달했다. ▷신규주택 착공건수 신규주택 착공건수는 연방센서스국이 매달 발표하는 것으로 다른 지수와 달리 장기적인 선행지수 역할을 한다고 보면 된다. 따라서 장기적인 흐름을 살필 때는 신규주택 착공건수를 먼저 본다. 신규주택 착공건수는 한 달 동안 기초공사를 하려고 땅을 파기 시작한 집이 몇 채인가를 나타낸다. 연방 상무부에 따르면 7월 신규주택 착공건수는 전월 대비 1% 감소했다. 그러나 6월 신규주택 착공건수는 연율 58만2000채를 기록해 전월 56만2000채로 지난해 11월 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 특히 단독주택 착공은 전월대비 14% 급증하며 연율 47만채를 기록했다. 이같은 상승폭은 2004년 12월 이래 가장 큰 폭이다. 신규 단독주택 허가건수는 5.8% 증가한 45만8000건을 기록 4개월 연속 증가세를 나타내면서 연중 최고기록을 경신했다. ▷결론 지수로 본다면 남가주 주택시장과 전국 시장은 차이를 보이고 있다. 남가주 지역은 주택 가격이 바닥을 치고 반등하는 추세를 보이고 있다. 단순히 가격뿐 아니라 판매량 재고량이 이러한 흐름을 뒷받침하고 있다. 반면 전국 주택시장은 아직 바닥을 다지는 모습이다. 일단 주택가격 하락세는 멈췄지만 여전히 주택 재고량이 많다. 아직 바이어스 마켓인 만큼 주택 가격이 소폭 추가하락할 가능성을 배제할 수 없는 상황이다. 김현우 기자 khwo@koreadaily.com

2009-09-14

남가주 주택시장은 지금···가격은 바닥인데 본격 회복은 아직

'가격은 바닥 본격적인 회복은 좀 더 지켜봐야.' 본지가 분석한 남가주 지역 주택 시장 전망이다. 남가주 주택 시장은 올해 초를 기점으로 서서히 회복되는 조짐을 보이고 있다. 주택가격은 지난 4월 이후 오름세를 보이고 있고 판매량은 3월 이후 계속 전월 대비 성장세를 보이고 있다. 주택 재고량도 바이어스 마켓과 셀러스 마켓이 균형을 이루는 6개월치 수준으로 줄었다. 반면 높은 실업률 및 차압건수 불확실한 융자조정 등 변수도 여전하다. 전체적으로는 주택관련 지수가 강한 움직임을 보이고 있다. 즉 남가주 주택시장은 가격 측면만 놓고 보면 어느 정도 바닥을 친 상태며 안정세로 돌아섰다는 것을 알 수 있다. 특히 역대 최저 수준을 보이고 있는 모기지 이자율 및 소득 대비 주택가격을 감안하면 적어도 직접 거주하기 위한 목적의 주택 구입은 지금이 적당하다. 그러나 이러한 추세가 계속 이어질 지는 역시 차압 추이와 실업률을 봐야 한다. 차압 및 실업률이 급격히 증가하는 최악의 사태가 닥치면 당연히 주택시장은 다시 하락할 수 밖에 없다. 아직 이러한 변수가 해소되지 않은 만큼 투자용으로 주택을 구입하기에는 다소 무리가 따른다는 것이다. 하지만 주택시장이 다시 악화된다 하더라도 지난해와 같은 급락세는 힘들며 주택가격이 지금보다 10%내외로 떨어지는 약세장 수준을 보일 것이라는 게 대체적인 분석이다. 김현우 기자

2009-09-14

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